Η πορεία της αγοράς κατοικίας τα τελευταία δεκαπέντε χρόνια, ο κ. Θεόδωρος Μητράκος πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος μέσα από το κείμενο του στον “Ο.Τ. και το ΒΗΜΑ της Κυριακής” αποτυπώνει με σαφήνεια τις ασύμμετρες επιπτώσεις της κρίσης ανάμεσα στην Ελλάδα και την ευρωζώνη. Από τη βαθιά ύφεση που ακολούθησε το 2008 έως τη δυναμική αλλά άνιση ανάκαμψη των τελευταίων ετών, οι τιμές των ακινήτων κατέγραψαν έντονες διακυμάνσεις, με την ελληνική περίπτωση να ξεχωρίζει τόσο για το βάθος της πτώσης όσο και για την ταχύτητα της πρόσφατης ανόδου. Ωστόσο, η εκρηκτική αύξηση μετά το 2017 δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη ενίσχυση των εισοδημάτων, επιβαρύνοντας δραματικά τους δείκτες προσιτότητας και διευρύνοντας τις κοινωνικές πιέσεις. Το στεγαστικό ζήτημα αναδεικνύεται πλέον σε κεντρική πρόκληση οικονομικής πολιτικής και κοινωνικής συνοχής, με επιπτώσεις που υπερβαίνουν την κτηματαγορά και αγγίζουν τον πυρήνα της αναπτυξιακής προοπτικής της χώρας.
Του Θεόδωρου Μητράκου
Έχει πράγματι ενδιαφέρον να δούμε πώς εξελίχθηκαν οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα και στην ευρωζώνη από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 και μετά. Όπως όλοι γνωρίζουμε, η οικονομική κρίση που ξέσπασε το 2008 είχε πολύ μεγαλύτερη διάρκεια και επέφερε πολύ πιο αρνητικές συνέπειες και βαθιά ύφεση στην περίπτωση της Ελλάδας, σε σχέση με τις άλλες χώρες της ευρωζώνης του μέσου όρου των χωρών αυτών. Πιο συγκεκριμένα, στην αγορά ακινήτων οι τιμές των κατοικιών εξαιτίας της χρηματοπιστωτικής κρίσης διολίσθησαν στην ευρωζώνη μόλις κατά 6% σωρευτικά κατά την περίοδο 2008-2013. Αντίθετα, η διόρθωση αυτή στην Ελλάδα κράτησε έως το 2017 και κατέγραψε πολύ μεγάλες απώλειες στις τιμές των κατοικιών που έφθασαν σωρευτικά στο 42%. Η ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών στην ευρωζώνη μετά το 2013 ήταν δυναμική και σήμερα οι τιμές τους βρίσκονται 48% υψηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα για τον μέσο όρο των χωρών αυτών. Η ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα που άρχισε μετά το 2017 ήταν επίσης δυναμική, καθώς οι τιμές ανέκτησαν τις σημαντικές απώλειες της κρίσης και σήμερα βρίσκονται περίπου 8% υψηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα. Από την κρίση του 2008 έως σήμερα, οι τιμές των κατοικιών στις χώρες της ευρωζώνης έχουν συνολικά αυξηθεί περισσότερο από ό,τι στην Ελλάδα. Η ανάκαμψη των τιμών στην Ελλάδα ξεκίνησε πιο αργά και εξελίχθηκε πιο δυναμικά την τελευταία πενταετία, ακόμα και με διψήφιους ρυθμούς αύξησης κάποια έτη.
Το πρόβλημα κατά τη γνώμη μου εντοπίζεται στο γεγονός ότι η ραγδαία αύξηση των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα μετά το 2017 δεν έχει ακολουθήσει το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών της χώρας. Έτσι, όλοι οι δείκτες προσιτότητας της κατοικίας (price to income ratio, κόστος στέγασης προς διαθέσιμο εισόδημα κ.ά.) έχουν χειροτερεύσει σημαντικά για τα ελληνικά νοικοκυριά και πλέον μεγάλα τμήματα του πληθυσμού βρίσκονται εκτός αγοράς κατοικίας. Πράγματι, η Ελλάδα κατατάσσεται στη χειρότερη θέση μεταξύ των χωρών της ευρωζώνης σε ό,τι αφορά το κόστος στέγασης. Πιο συγκεκριμένα, το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα διαμορφώθηκε σε 35,5% με βάση τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία για το 2024, έναντι 19,2% κατά μέσο όρο για τις χώρες της ευρωζώνης. Ομοίως, το 28,8% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζει σε νοικοκυριά για τα οποία το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους (overburden rate), όταν το αντίστοιχο ποσοστό στη ζώνη του ευρώ διαμορφώνεται στο 8,2%. Επιπρόσθετα, υψηλότερο από όλες τις χώρες και σχεδόν πενταπλάσιο του μέσου ευρωπαϊκού όρου ήταν για την Ελλάδα το ποσοστό του πληθυσμού που το 2024 ζει σε νοικοκυριά με οφειλές (δάνεια, ενοίκιο, λογαριασμοί ενέργειας κ.λπ. Ελλάδα 42,8%, ΕΕ 9,2%).
Συνεπώς, η στεγαστική κρίση αποτελεί σήμερα, ίσως, το πιο κρίσιμο κοινωνικό και πολιτικό ζήτημα για την Ευρώπη, ασκώντας ακόμη μεγαλύτερες πιέσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά. Η μεγάλη και διαρκής απόκλιση μεταξύ των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων από το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών καθιστά την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα ολοένα και πιο απρόσιτη για τον μέσο πολίτη και κυρίως για τα πιο ευάλωτα κοινωνικά στρώματα αλλά και τους νέους. Αυτό εξάλλου αντανακλάται και στη σημαντική μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα κατά την τελευταία δεκαετία. Όλο και μεγαλύτερα τμήματα του πληθυσμού, ακόμη και από τις λεγόμενες «μεσαίες τάξεις», βρίσκονται πλέον εκτός αγοράς κατοικίας και σε στεγαστική κρίση. Οι εξελίξεις αυτές διευρύνουν τις ήδη υψηλές κοινωνικές και οικονομικές ανισότητες και θέτουν πραγματικά σε μεγάλο κίνδυνο την κοινωνική συνοχή, με μακροχρόνιες δυσμενείς συνέπειες και για άλλες σημαντικές μεταβλητές (δημογραφικό, ασφαλιστικό, κίνδυνος φτώχειας κ.λπ.) αλλά και την ίδια την οικονομική ανάπτυξη.
Ο κ. Θεόδωρος Μητράκος είναι πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος.